Opracował: Zespół dostepnyprawnik.pl

Dożywocie i darowizna – podobieństwa

Jak wskazano na wstępie obie umowy pozwalają za życia przenieść własność nieruchomości na inną osobę. Przy obu umowach z chwilą przeniesienia własności przestajemy być właścicielami nieruchomości już za życia. Własność ta zostaje przeniesiona bez uzyskania pieniędzy za przeniesienie. Cechą wspólną obu umów jest wyzbycie się za życia nieruchomości, która z chwilą śmierci wchodziłaby w skład spadku po osobie zmarłej. To, co jest wspólne dla obu umów to forma, w której musi zostać dokonane przeniesienie własności. Umowa darowizny oraz dożywocia dotycząca nieruchomości musi zostać zawarta w akcie notarialnym. Brak zachowania formy aktu notarialnego powoduje nieważność umowy.

Dożywocie i darowizna – różnice

Obie umowy jednakże mają więcej różnic niż podobieństw, m.in.:

1. Przedmiot umowy – przedmiotem umowy darowizny może być każda nieruchomość, jak również ruchomość czy pieniądze. Może to być zarówno dom, mieszkanie własnościowe czy nawet spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu. Z kolei przedmiotem umowy dożywocia może być wyłącznie nieruchomość i to nie każda. Nie jest bowiem możliwe ustanowienie umowy dożywocia na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego.

2. Odpłatność – darowizna w zasadzie jest umową jednostronnie zobowiązującą, nieodpłatną. Darczyńca bez odpłatności przenosi na obdarowanego własność nieruchomości. Nabycie więc następuje nieodpłatnie. W przypadku dożywocia przeniesienie nieruchomości rodzi skutek w postaci powstania obowiązku zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania i opieki. Kodeks cywilny wskazał na zakres przykładowego obowiązku, który może być nałożony na nabywcę, ale strony mogą ten obowiązek zmodyfikować i rozszerzyć w ramach zawartej umowy.

3. Kto jest beneficjentem – inne są skutki obu umów dla obdarowanego i nabywcy, którzy pozostają w związku małżeńskim, gdzie panuje wspólność majątkowa małżeńska. W przypadku darowizny, co do zasady, przedmiot darowizny wchodzi do majątku osobistego obdarowanego, chyba że strony postanowiły inaczej. Sytuacja zmienia się w przypadku dożywocia. Tutaj zasadą jest, iż nieruchomość wchodzi do majątku wspólnego. Oznacza to, iż nawet gdy stroną umowy jest tylko jeden z małżonków, nabyta nieruchomość stanie się współwłasnością drugiego małżonka w ramach wspólności małżeńskiej i wejdzie w skład majątku wspólnego.

4. Rozwiązanie umowy – obie umowy mogą być w zasadzie rozwiązane wyjątkowo. W przypadku umowy darowizny możliwe jest jej rozwiązanie z uwagi na wystąpienie rażącej niewdzięczności obdarowanego, a w przypadku umowy dożywocia - tylko w wyjątkowych wypadkach.

Skutki śmierci darczyńcy i zbywcy nieruchomości. Kwestia zachowku

Obie umowy różnią się również skutkami, jakie wystąpią po śmierci darczyńcy lub dożywotnika. Różnica ta polega przede wszystkim na możliwości lub wyłączeniu możliwości dochodzenia od właściciela nieruchomości zachowku. W przypadku darowizny doliczana jest ona do spadku przy obliczaniu zachowku. Zawarcie umowy darowizny może więc spowodować powstanie roszczenia o zachowek po stronie spadkobierców ustawowych darczyńcy. Jeżeli zaś własność nieruchomości zostanie przekazana w drodze dożywocia – możliwość dochodzenia zachowku zostaje wyłączona. Dożywocia bowiem nie dolicza się do spadku przy obliczaniu zachowku.

Skutki podatkowe

Na koniec należy zwrócić uwagę na skutki podatkowe związane z zawarciem obu umów:

• Umowa darowizny – jest ona co do zasady opodatkowana podatkiem od spadków i darowizn. Jego wysokość zależy od stopnia pokrewieństwa. Ponadto w przypadku zawarcia umowy darowizny i spełnienia dodatkowych przesłanek możliwe jest otrzymanie nieruchomości bez konieczności zapłaty jakiegokolwiek podatku. Dotyczy to osób, które zgodnie z przepisami podatkowymi należą do tzw. „zerowej grupy podatkowej”.

• Umowa dożywocia – jest ona opodatkowana podatkiem od czynności cywilno-prawnych. Jest umową wzajemną traktowaną przez przepisy podatkowe jak sprzedaż. Podatek od umowy dożywocia wynosi 2 % i jest płacony przez nabywcę.

Co wybrać? Darowiznę czy dożywocie?

Oba rozwiązania, jak wynika z powyższego, mają swoje plusy i minusy, a wybór powinien być uzależniony od indywidualnej sytuacji, w zależności od potrzeb i uwarunkowań. Podjęcie decyzji, czy to w kwestii zawarcia umowy dożywocia czy umowy darowizny, jest bardzo poważną decyzją, powodującą określone skutki dla osoby, która chce przenieść własność posiadanej nieruchomości. Pamiętać bowiem trzeba, iż obie umowy prowadzą do wyzbycia się prawa własności nieruchomości, z czego niezwykle trudno się wycofać. Przed podjęciem decyzji warto zasięgnąć porady prawnej tak, aby nie spowodowała ona dla nas negatywnych konsekwencji.

Umowa Darowizny (1)

Umowa darowizny a umowa dożywocia